الأهلي فاروس يحدّث تقييم الشركات العقارية في البورصة عقب لقاء إدارة طلعت مصطفى
أصدرت بحوث «الأهلي فاروس» تقريرًا يتضمن تحديثًا لتقييم الشركات العاملة في القطاع العقاري بعد إجراء مقابلة مع إدارة مجموعة طلعت مصطفى القابضة، وتضمن التقرير، الذي وزعته «الأهلي فاروس» ضمن نشرتها «رؤى ما قبل جلسة التداول»، خمس نقاط رئيسية تلخصت في نتائج مناقشات مستفيضة مع إدارة المجموعة.
70 مليار جنيه رصيد نقدي لمساهمي الشركة الأم
أوضح التقرير أن رصيد النقدية والاستثمارات المالية الإجمالي المنسوب إلى مساهمي الشركة الأم بلغ 70 مليار جنيه بنهاية يونيو 2026، مما يعكس قوة السيولة المتاحة للمساهمين في الشركة.
73.5 مليار جنيه قيمة «أوراق القبض خارج الميزانية»
ذكر التقرير أن القيمة الحالية الصافية لأوراق القبض خارج الميزانية تُقدر بحوالي 35% من القيمة الاسمية التي تبلغ 210 مليارات جنيه، ما يعادل 73.5 مليار جنيه، وتعتبر هذه النسبة أعلى من التقديرات السابقة التي كانت عند 25%. وبين التقرير الفرق الجوهري بين القيمة الحالية القيمة الحالية الصافية، حيث تأخذ الأخيرة في الحسبان عوامل أوسع تشمل القيمة الزمنية للنقود وتكاليف مشاريع الإنشاءات المتبقية، والمصروفات العمومية والبيعية، والضرائب، وحصص العاملين ومجلس الإدارة في الأرباح. وأشار التقرير إلى أن مصطلح «أوراق القبض خارج الميزانية» يشير إلى الأوراق التجارية التي تمتلكها الشركة بمبالغ مستحقة في المستقبل ولا تُسجل ضمن الأصول المتداولة، بل تحفظ في حسابات نظامية حتى تحقق شروط معينة.
قطاع الضيافة «أيكون» والفنادق ينمو بسرعة
أكد التقرير أن قطاع الضيافة يعد من القطاعات سريعة النمو حسبما أوضحت إدارة طلعت مصطفى، مشيرًا إلى صفقة الشركة العربية للاستثمارات الفندقية والسياحية “أيكون” مع مجموعة القابضة “ADQ” التي تمت في يناير 2024 وقُيِّمت بملياري دولار و200 مليون دولار مقابل 100% من الشركة، كما أشار إلى تقييم مستقل لاحق في 2025 رفع القيمة العادلة لشركة “أيكون” إلى 4.4 مليار دولار. وتتوقع الإدارة زيادة قيمة الشركة مع زيادة عدد الفنادق من 12 إلى 16، تشمل 3 فنادق بإجمالي 1000 غرفة إضافية ستعمل طوال عام 2027. وتملك مجموعة طلعت مصطفى نسبة 59.5% من شركة “أيكون” التي تمتلك بدورها 8 فنادق فاخرة تحت علامتي “فور سيزونز” و”كمبنسكي”، إضافة إلى حصة 51% في فنادق تاريخية تُعرف باسم Legacy Hotels.
إيرادات متكررة ذات قيمة كامنة تحتاج إلى إفصاح
أبرز التقرير أن مصادر الإيرادات المتكررة لمجموعة طلعت مصطفى (باستثناء قطاع الضيافة) ستكتسب زخماً متوسط المدى بالتزامن مع تسليم المشاريع الجديدة، مشيرًا إلى غياب الإفصاح عن صافي الربح أو الخسارة لهذا القطاع. وأوضح التقرير أن هناك قيمة كامنة كبيرة يمكن إبرازه من خلال توفير تفاصيل إضافية عن هذا القطاع، كما توقع التقرير زيادة المساحات التجارية ومساحات التجزئة بأكثر من مليون متر مربع خلال الخمس سنوات المقبلة.
تقييم محفظة الأراضي المتبقية
قال التقرير إن مقيّمًا مستقلًا قدر عام 2025 قيمة محفظة الأراضي المتبقية للمجموعة، التي تبلغ 28.7 مليون متر مربع، بحوالي 411 مليار جنيه، أي ما يعادل نحو 200 جنيه للسهم الواحد، دون توافر تقييم محدث حتى الآن. وأشار إلى أن المتغيرات الأساسية التي قد تؤثر على هذه القيمة تشمل استخدام الأراضي المتبقية في المشاريع الجارية مثل مشروع The Spine، أو إضافة أراضٍ جديدة مثل الموجودة في العراق، بالإضافة إلى ارتفاع قيمة الأراضي منذ 2025. ولم يتضح ما إذا كان هذا التقييم لمحفظة الأراضي يتضمن أو يستثني ضريبة الأرباح الرأسمالية.
تقييم القيمة العادلة للسهم
أشار تقرير «الأهلي فاروس» إلى أن مصادر قيمة حقوق الملكية، بما في ذلك محفظة الأراضي المتبقية، تضع القيمة العادلة لحقوق ملكية مجموعة طلعت مصطفى القابضة عند مستوى يتجاوز 300 جنيه للسهم، مقابل السعر الحالي الذي يتراوح بين 80 و85 جنيهًا للسهم. وأشار التقرير إلى أن فريق البحوث بصدد بدء تغطية السهم وسيتم نشر التقدير النهائي للقيمة العادلة في الوقت المناسب. وحدّد التقرير ثلاث محفزات قد تؤدي إلى إعادة تقييم سعر السهم تشمل فصل نشاط الضيافة أو الأصول ذات الإيرادات المتكررة في شركة مستقلة مدرجة بالبورصة، وتسريع وتيرة استثمار الأراضي وتحقيق الدخل منها، إضافة إلى تحقيق التقدم المنتظر في استراتيجية التوسع الإقليمي.
